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岛城楼市二手房对新房的替代效应愈发显著。万云军摄
来自克而瑞的数据显示，今年第32周青岛市新建商品住宅成交485套，二手住宅成交1216套。其实，自今年以来全市二手住宅成交量已超4万套，绝对量虽不是历史同期最高，但已经大幅超过新房的成交量。与往年二手房行情波动与新房同频相比，今年新房二手房行情分化，在新房市场成交量下降的背景下，二手房成功地守住了阵地，成交量比较平稳。在数据的背后，我们不难看出，二手房对新房的替代效应愈发显著。
从“喜新厌旧”到“平分秋色”
买房是买新房还是二手房？相信对这个问题的回答绝大多数人会选择买新房。的确，在2024年之前的销售数据中，新房对二手房一直形成碾压之势，新房成交量要遥遥领先于二手房。而进入2024年，形势似乎有了转变。根据卓易数据的统计，截至7月底，二手住宅签约38533套，而同期新建住宅签约32387套，二手房比新房成交量高约19％。另外据青岛锐理数据和房天下青岛站的数据，2024年上半年青岛新建住宅成交同比下降29．62％，成交面积约429．79万平方米，同比下降26．55％。而二手房住宅成交同比仅仅下降3．9％，成交面积同比还微涨了2．68％。
从具体月份上来看，二手住宅在今年4月份达到阶段性的高峰，成交量6232套，这背后的原因是4月份本身是楼市旺季，同时叠加了小学入学报名时间6月份的节点，提前带动了学区房成交量。而新建住宅签约高峰期在6月份，签约量超过一万套。综合来看，新建住宅和二手住宅上半年成交量对比中，除了6月份其余月份二手住宅的成交量均超过新房的签约量。毫无疑问，二手房成交已然开始主导房地产市场，并与新房形成竞争关系。这种竞争与去年不同，去年二手房属于逆袭崛起，而当前的行情已形成全面竞争。可见，目前全市房地产市场整体呈现刚需板块新房萎缩、二手房成交放量，新房二手房“此消彼长”的态势已然形成。
二手房优势逐渐显现
为什么之前并不受购房者关注的二手房开始逐渐被市场所认可？有房产中介工作人员告诉记者，除了“现房”“所见即所得”等传统优势之外，当前二手房最大的优势就是“性价比”。
在李沧区东李片区的一家二手房中介，正在看房的褚女士告诉记者，她最初打算买新房，并且和开发商已经把价格谈好了，对方答应每平方米降1000元，即使这样房价还要2．1万元／平方米。后来，她开始留意附近的二手房，“直线距离相差不到1公里，房龄5年的二手房价格比新房低了3000多元，而且房东说还能再谈。”褚女士告诉记者，她更愿意把钱省下来用于装修，住起来能让自己更舒服。
据了解，过去二手房的定价会参考周边的新盘来确定。但如今，二手房的挂牌量一路攀升，特别是去年青岛市取消限售之后，一大批的准新房进入市场，这些房源一方面和周边的新房争夺同一批客户，形成了激烈的竞争，另一方面也要和周边的二手房竞争，压力可谓巨大。如此情形之下，急于出售二手房的房主开始逐渐放下身段，放弃了与周边新房抗衡的价格，某些小区的房源简直遭遇“屠龙刀”，价格相比今年年初下降了10％，相比去年年初甚至下跌三成，较为极端的案例则是成交单价已经跌破了当时的购买价格。
另外，有赖于“次新房”的大量入市，所以在居住舒适度方面，二手房市场的劣势并不明显，再加上其价格优势，部分改善型需求不断转向二手房。同时与新房相比，二手房在价格上也更为灵活，特别是早期入市的业主，即便降幅20％—30％依然有盈利空间。此外，在保交楼的压力下，二手房尤其是当中的“次新房”，在配套、学区、交通等方面都具备先天优势。
政策因素拉高二手房成交量
去年9月11日，市住房和城乡建设局发布消息——调整优化房地产政策，全域取消限购政策；优化住房上市交易年限。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。限售解除后，青岛二手房房源量增加明显。记者查询发现，当天上午10时许，贝壳青岛二手房在售房源有105813套，而后一个半小时，房源量就增加1400多套，到当天下午4时许，贝壳青岛二手房在售房源已经达到108472套。据青岛锐理数据和房天下青岛站的最新数据，上半年青岛二手房住宅挂牌量从约11．8万套上升至近13万套，增幅明显。全面放开限售后，急售房源增多。
其实，和挂牌量增多形成明显对比的是新房的供应量。据中指研究院数据显示，今年上半年青岛涉宅用地出让9宗，成交8宗，同比减少6宗，降幅42．86％；新出让规划建面76．17万平方米，同比减少24．73％，成交金约67亿元，同比减少36．8％，成交楼面均价为8795元／平方米，同比降低16．05％。整体来看，近两年近郊区土地市场基本停滞，所以在政策的影响之下，二手房供应量不断增加，新房供应量却在减少，由此在销量上也形成此消彼长的局面。
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购买二手房
取舍很关键
二手房正在成为市场成交的主体，但想要买到适合自己的二手房并不容易。前面提到的褚女士，前前后后看过16套房子，但依然没能买到自己满意的。对此有房产中介告诉记者，选购二手房是一门权衡与取舍的艺术，几乎不存在完美的二手房。追求中心地段往往意味着不得不忍受噪音和较为老旧的生活环境；而追求更高的居住舒适度，则可能需要在地理位置或者价格上作出妥协。
目前，二手房可以分成几类：房龄25—30年的“老破小”，这类房子往往地理位置有优势，缺点是装修成本高，而且没有电梯，小区环境差。房龄10—15年左右的房子属于半新半旧，这类房子往往是房东较低价位入手的，有谈价空间，而且已经有电梯等配置，可以说是性价比最好的。而相比之下，房龄10年以内的房子是性价比最低，配置不如新房，原房主可能在房价高位时入手，如今卖房价格高于市场均价，且谈价难度大，当然这类房子的小区设施往往更接近于新房。对于如何选择适合的二手房时，专业人士建议，对于“老破小”，除非有学区或者其他特殊资源加持，否则不建议考虑。而针对房龄15年左右的房子，在综合考虑地段和配套设施的前提下，最适合刚需群体购买。房龄10年内的准新房，更适合对舒适度有要求，而且希望快速入住的改善型换房群体。
另外，在二手房购买过程中还需警惕中介的虚假宣传。例如宣传的“近地铁房”生活并不便利；部分看上去很美好的Loft公寓，实际商住两用，楼内行人鱼龙混杂；有些挂牌价低的房子，靠近物流园区，24小时都有车辆鸣笛和装卸货物的噪音。还有一些小区物业管理不到位，楼道堆满了杂物等。针对这些问题，最好的方法就是实地考察，如果对某套房子特别中意，还需要在不同时间段、不同天气，甚至和小区内的邻居多打听，避免存在隐性的不利因素。观海新闻／青岛早报记者刘鹏
