青岛楼市放松“603政策”细则解读 购房窗口期来临?

来源：卓易数据/王公子

独属中国人的浪漫，520央行降息送大礼包，6月3日端午节，青岛又推出五重“粽”。

清晨“一键三连”城阳、高新区和西海岸全面取消限购！深夜宣布市内四区限购以及非青岛户籍买房放松！一天连发5条楼市纾困优化调整。

货币发动机和政策端双双发力。青岛“603政策”非大水漫灌，而是“因区施策”、“因需施策”、“因实施策”有针对性有必要地精细化调控，主基调依旧是“房住不炒”。

政策调整更指向改善客户、新刚需以及吸纳外地人来青，也就是未来新青岛人。

这也代表“418政策”完成阶段性目标，正在谢幕。

根据卓易数据梳理，“603”政策细则如下：

一、限购区域中心城区【市南、市北、李沧和崂山（王哥庄街道以外区域）】青岛户籍家庭可买2套，非青岛户籍缴纳社保和个税可购买1套；限购区域中心城区在2年内如果有卖房交易记录，不受限购套数和区域限制可再买1套；

二、西海岸、城阳、高新区全面取消限购；非限购区域（西海岸、城阳、高新区、即墨、胶州、莱西和平度）青岛户籍、非青岛户籍、外地人均可买3套及以上，3套及以上须全款。

三、限购区域内非青岛户籍购房中心城区无房由两年内连续12个月以上社保或个税，改为满12个月取消，2年时间以及连续的限制，只要凑够12个月就行，可散装拼凑。

这次政策调整的背景如何，又会带来什么影响呢？

01

为什么说差异化地精准？

首先是西海岸、城阳和高新区的承压，更大范围地全面取消限购，给市场释放更多的购房需求，降低风险。

从狭义库存来看，西海岸、城阳区和高新区仅商品住宅去化周期均超过20个月，而合理的去化周期在6-18个月，尤其是黄岛的去化周期高达27个月，仅次于莱西市，但存量面积不是一个量级，一旦流速失速，造成的风险更大。

况且，从近一年多的土地供应来看，西海岸、城阳的中长期库存比重高，高新区还有人才公寓转化商品房的房源，所以西海岸、城阳和高新区取消限购是针对实际且必要的措施，又针对城阳和西海岸的商办去化压力采取可落户可入学的去化办法。

另一个角度，西海岸、城阳和高新区全面取消限购可以带来虹吸效应。青岛的基本面在山东乃至北方的吸引力还是很足的，这三个区域是认知里的泛主城区域，配套及能级都不错。取消限购后尤其是对环青的潍坊、日照、临沂、淄博以及东营等城市有吸附，吸引未来的“新青岛人”，完成去化的同时实现未来人口的积淀。

其次，主城区的去化周期相对较短，去化压力小，主城区是改善的主战场，通过“以房换房”“以小换大”“以旧换新”实现改善目的。市内四区的门槛高，房价相对高，如果全面放松，市场升温，价格会更走高，影响市场健康度。

最后，西海岸、城阳（包含高新区）与中心城区差异化的调控，利于中心城区改善需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。

利好西海岸、城阳和高新区的同时，对能级稍微弱势的即墨、胶州有些利空。

02

政策是预判未来的重要因素，楼市本身不是简单的市场经济。

可以通过政策调整释放购买力调整房地产市场，达到稳定的程度。

主体方向：一个是放大购买力；一个是降低购房成本。

放大购买力是一般是降低首付比例，但如果对未来收入焦虑的人高比重的话，容易引发次贷危机，所以一般对于降首付比较谨慎。

而青岛在做的是降低购房成本和直接释放购买力，并且做的比较细致，首套房利率4.25%，增加流动性，限售“5改2”，“以房换房”，取消部分区域限购等，让不动产更快地流动起来。

尤其2021年以来房地产信心在底部摩擦，政策调整对于重构楼市信息起到了重要作用，会刺激刚需出手，缩短改善的观望时间，将形成一个窗口期，预计6月开始回暖。

青岛的政策是“渐近式”的，不是一下子出来，“添柴火”的政策持续不停，直至楼市预期出现改变，楼市出现实质性逆转。

从历来的楼市周期来看，预期大多是在一瞬间逆转的。

（西海岸限购取消后某售楼处现场，来源于网络）

实际上也证明目前信心有拉升，在西海岸、城阳和高新区全面取消限购之后的10个小时，叠加节日促销，西海岸有项目的表示到访量增加5成。

但此次楼市宽松的大环境及背景与以往不同，不会出现大的窗口期，有一些人也会进行资产结构的重新配置。

对于有真实购房需求的人来说不妨出去看看，要遵循三大底线：选择有保障的房企、有基础的片区、长期主义的产品。

03

青岛这次楼市放松背后背负着楼市去化、信心重构和经济发展，更深层次地是经济发展的需要。

楼市上下游产业之长，影响到经济的多个链条。

虽然，青岛在土地财政的依赖度相比较少，相比其他城市是比较低的，但从今年已经公示的2个批次的“土地两集中”来看，开发商的积极性不高，尤其是民营房企，如果照此趋势，土地供应、土地收入和企业投资会骤减，不是向好。

叠加疫情，4月起实施地的大规模留抵退税让很多地方政府财政感到压力。

今年很多城市财政收入出现下滑：深圳同比下降44%；南京同比下降54.9%；苏州下降49%；杭州降37%；宁波降36%……，南方城市也在不断调整楼市政策。

根据官方口径初步测算，今年青岛市将退税300亿元以上，而2021年青岛市地方一般公共预算收入为1368亿，退税占比超过2成，仅4月青岛就留抵退税超过150亿元。

而青岛5月底又发布的“稳增长89条”，会有更多财政支出。

整个楼市信心回升，拉动回暖和稳定，一定程度上缓解财政压力，集中力量办更多的大事。